TAX LAW CONSULTING

Stratégie Contentieuse

Audit & Fiscalité locale

Stratégie fiscale patrimoniale

Fiscalité des entreprises

Doctrine et Veille fiscale

Déclarer mes revenus fonciers

Fiscalité des revenus des revenus fonciers à l’impôt sur le revenu (IR) :

Les revenus issus de parts de SCI à l’IR sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers

Au sein de la catégorie des revenus fonciers, il existe 2 régimes :

– Le régime micro foncier (art. 32 du CGI) ;

– Le régime réel. 

Nous vous accompagnons pour la déclaration de vos revenus fonciers.

    Il est primordial d’être accompagné afin d’évitez toute remise en cause par l’adminsitration fiscale de ses avantages fiscaux.

               – Un accompagnement sur mesure ;

               – Une déclaration optimisée ;

               – Une déclaration sécurisée.

Les « revenus fonciers » comprennent les revenus suivants : 

Location-nue de bien immobilier en direct ou via une SCI (IR) – Régime réel – micro foncier – déficit foncier

Revenus issus de SCPI – Française et étrangères.

Contactez notre fiscaliste spécialisé en fiscalité patrimoniale

 Romain Varguet – 06.13.64.92.25

Régime fiscal du « Micro Foncier » :

Afin d’alléger les obligations déclaratives des contribuables titulaires de revenus fonciers de faible montant, l’article 32 du CGI prévoit un régime d’imposition simplifié des revenus fonciers.

⚠️ Les associés d’une SCI peuvent bénéficier du régime micro-foncier uniquement s’ils sont également propriétaires en direct d’au moins un bien immobilier donné en location nue.

Les contribuables qui relèvent du régime micro-foncier sont dispensés du dépôt de la déclaration n°2044 et sont seulement tenus de porter le montant de leurs revenus fonciers bruts sur la déclaration d’ensemble des revenus n°2042. 

Leur revenu net foncier imposable est alors calculé automatiquement par application d’un abattement forfaitaire de 30%. (Ce régime permet aux contribuables dont le revenu brut foncier annuel est inférieur ou égal à 15 000 € de n’être imposé que sur 70 % de leurs recettes brutes (aucune déduction supplémentaire ne peut être opérée, l’abattement de 30 % étant représentatif de l’ensemble des charges de la propriété).

La limite de 15 000 € est appréciée en tenant compte du montant du revenu brut foncier annuel perçu directement par l’ensemble des membres du foyer fiscal, mais également de la quote-part de revenu brut annuel des SCPI / SCI dont l’un ou les deux membres du foyer fiscal est associé.

Le contribuable imposé selon le régime micro-foncier ne peut, par construction, constater de déficits.

Dans le cas où le contribuable relève de plein droit du régime micro-foncier (montant des revenus fonciers inférieur ou égale à 15 000 €) il peut s’il le souhaite, opter pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers

Régime fiscal au « Réel » :

Les contribuables qui relèvent du régime réel d’imposition doivent tenir compte des charges qu’ils ont effectivement supportées.

À la condition que ces dépenses soient engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation de leur revenu foncier. Une liste des charges déductibles est donnée à l’article 31 du CGI.

La détermination du revenu foncier imposable comporte donc deux phases successives :

– la détermination du revenu brut foncier, qui est régie par les articles 29 et 30 du CGI ; 

– la détermination du montant des charges déductibles du revenu brut ; 

Conditions de déductibilité des charges foncières

La déduction des charges de la propriété est subordonnée à diverses conditions, ces dépenses doivent :

se rapporter à des immeubles ou parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers ;

– avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu. Ne constituent donc pas des charges déductibles : les frais d’acte et d’enregistrement exposés lors de l’acquisition d’un immeuble ;

– avoir été effectivement supportées par le propriétaire. Les dépenses payées directement par des tiers pour le compte du propriétaire sans que celui-ci soit tenu au remboursement de ces dépenses ne sont pas déductibles ;

– avoir été payées au cours de l’année d’imposition. Les charges à déduire des revenus fonciers s’entendent de celles qui ont été effectivement acquittées au cours de l’année d’imposition, quelle que soit la date à laquelle la dette correspondante a pris naissance ou est venue à échéance, ou la date à laquelle ont été exécutés les travaux auxquels elles se rapportent.

– être justifiées : le contribuable doit être en mesure de justifier, par tous les moyens de preuve en sa possession, de la réalité des dépenses dont il demande la déduction, de leur nature et de leur montant. Cette règle ne s’applique pas aux dépenses déductibles pour un montant forfaitaire (autres frais de gestion déduits pour un montant forfaitaire par local).

Détermination des charges déductibles listées par l’article 31 du CGI concernant les revenus fonciers :

Frais d’administration

Sont déductibles pour leur montant réel, lorsqu’ils ont été effectivement supportés par le contribuable : les frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ; les frais de procédure.

Les autres frais de gestion sont réputés couverts par une somme forfaitaire (20€ par local pour frais de correspondance).

Détermination des intérêts d’emprunt(s)

Les intérêts de certains emprunts sont susceptibles d’être admis en déduction du revenu brut foncier. 

Les intérêts ne peuvent être déduits que s’ils se rapportent à un emprunt contracté pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des immeubles détenus. Les intérêts des sommes empruntées pour un autre objet ne sont pas admis en déduction.

Les primes d’assurance liées à la souscription d’un emprunt constituent des frais accessoires à l’emprunt et sont déductibles en tant qu’intérêts d’emprunt.

Toutes autres charges répondants aux critères de déductibilité : Taxe foncière, travaux, charges de copropriété etc…

Pour toute question sur vos revenus fonciers et sur la déclaration des revenus fonciers – contactez :

 Romain Varguet – 06.13.64.92.25

Fiscaliste spécialisé en fiscalité patrimoniale.

Le traitement des déficits fonciers :

Selon le principe général défini à l’article 156, I-al. 1er du CGI, le déficit constaté pour une année dans une catégorie de revenus donnée est imputable sur le revenu global de la même année. 

Ce principe ne s’applique aux déficits fonciers que dans la limite d’un plafond (10.700€) et à condition que le déficit ne résulte pas d’intérêts d’emprunts. 

En effet, la fraction du déficit qui excède cette limite ou qui résulte des intérêts d’emprunt s’impute exclusivement sur les revenus fonciers des années suivantes.

Les déficits fonciers qui ne peuvent pas être imputés sur le revenu global sont déductibles exclusivement des revenus fonciers des années suivantes, dans la limite d’un certain délai (10 années).

L’excédent de déficit ne peut pas augmenter les déficits fonciers des années suivantes imputables sur le revenu global. En effet, les déficits fonciers antérieurs ne peuvent jamais être imputables sur le revenu global.

Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.

Déclarer mes autres revenus

Nous vous accompagnons également pour la déclaration de vos autres revenus.

à savoir : 

Déclaration Patrimoniale

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Revenus issus de location meublée

BIC – LMNP – LMP – airBnb

Revenus de source etrangère

 TK – TI

Déclaration Propriétaire

Déclarer mon bien immobilier

Contactez notre fiscaliste spécialisé en fiscalité patrimoniale

 Romain Varguet – 06.13.64.92.25